土地に対する課税

2014年9月24日
土地に対する課税
  
(1)固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。
 
☆地 目
 宅地、田及び畑(併せて農地といいます。)、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。
 固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。
 
☆地 積
 利用状況から認定した課税上の地積です。
 
☆評価額 
 固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めますが、経過措置により当分の間、基準年度の初日の属する年の前年の1月1日の地価公示価格及び不動産鑑定士又は不動産鑑定士補による鑑定評価から求められた価格等を活用して算定しています。

(2)住宅用地に対する課税標準の特例
 
 住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。
 
☆小規模住宅用地
 
 ・ 200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルま での部分)を小規模住宅用地といいます。
 
 ・ 小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。
 
☆一般住宅用地
 
 ・ 小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。
 
 ・ 一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。
 
☆住宅用地の範囲
 
 ・ 住宅用地には、次の2つがあります。
 
  1) 専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地
   →その土地の全部(ただし、家屋の床面積の10倍まで)
 
  2) 併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地
   →その土地の面積(ただし、家屋の床面積の10倍まで)に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地
 
 ・ 住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。

  したがって、賦課期日(1月1日)において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。

  ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。

  また、住宅が災害により滅失した場合で他の建物、構築物の用に供されていない土地は、2年間(長期にわたる避難の指示等が行われた場合には、避難等解除後3年間)に限り、住宅用地として取り扱われます。
 
 ・特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に、次表の住宅用地の率を乗じて求めます。
 
   
  家   屋 居住部分の割合 住宅用地の率
専 用 住 宅 全  部 1.0
ハ以外の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上  1.0
地上5階以上の耐火
建築物である併用住宅
  
4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上4分の3未満 0.75
4分の3以上  1.0
 
 
(3)宅地の税負担の調整措置
 
 平成9年度の評価替え以降、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準(評価額に対する前年度課税標準額の割合)を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げ、又は据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって、負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。

 これまで、負担水準の均衡化・適正化に取り組んできた結果、地域ごとの負担水準の均衡化は相当程度進展していますが、一部には依然としてばらつきが残っています。
 こうした点を踏まえ、平成24年度から平成26年度までの負担調整措置については、引き続き平成23年度までの負担調整措置に基づき負担の均衡化を進めることを基本方針としつつ、併せて合理性が低下した特例措置の見直しとして、住宅用地の据置特例が平成25年度までの経過措置が講じられたうえで、平成26年度から廃止されました。 
 
 
「負担水準」とは・・・個々の土地の前年度課税標準額が今年度の評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもの
 次の算式によって求められます。
 
   負担水準=前年度課税標準額/新年度評価額(×住宅用地特例率1/3又は1/6)※
小規模住宅用地、一般住宅用地については、評価額に住宅用地の特例率(小規模住宅用地 1/6、一般住宅用地 1/3)を乗じます。
 
(4)宅地・農地に対する税額の求め方
            
 1)宅地の固定資産税額は、次のとおり求められます。                  
 
  課税標準額×1.4%=税額
 
 ☆商業地等の場合〔課税標準額の計算〕
 
  課税標準額=価格×0.7 
  ※ 「商業地等の宅地」とは、住宅用地以外の宅地や農地以外の土地のうち評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地(「宅地比準土地」といいます。)のことをいいます。
 
 ☆住宅用地の場合〔課税標準額の計算〕
 
  課税標準額=評価額×1/6(200平方メートルを超える住宅用地は1/3となります。)
 
 
 ☆農地の場合
 
   農地は下記表のように区分され、それぞれ評価及び課税(税負担の調整措置など)について、宅地等とは異なる仕組みが採られています。
 
  区分 評価 課税
農地 一般農地 農地評価            農地課税
市街化区域農地 宅地並み評価

農地に準じた課税(農地と同様の負担調整措置)

※評価額に3分の1を乗じた額が課税標準額 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 2)ただし、負担水準が低い土地については、今年度の課税標準額は次のとおりとなります。

☆商業地等の場合
 (ア)負担水準が0.7を超える場合今年度評価額の0.7が課税標準額となります。
 (イ)負担水準が0.6以上0.7以下の土地は、前年度の課税標準額に据え置きます。
 (ウ)負担水準が0.6未満の土地→前年度課税標準額+今年度評価額×5%
 (ただし、上記(ウ)により計算した額が、今年度評価額の0.6を上回る場合は0.6、0.2を下回る場合は0.2が今年度の課税標準額となります。)
 
☆住宅用地の場合
  前年度課税標準額+今年度評価額×5%
 (ただし、上記により計算した額が、0.2を下回る場合は0.2が今年度の課税標準額となります。)
 
   
☆農地の場合
  負担水準=前年度課税標準額/新年度評価額
  前年度課税標準額に負担水準の区分に応じて、一定の調整率を乗じる負担調整措置が設けられています。
  負担水準の区分が0.9を超えるもの・・・・・・・・・・・・・・・負担調整率 1.025
  負担水準の区分が0.8を超え0.9以下のもの・・・・・・・・・・・・負担調整率 1.050
  負担水準の区分が0.7を超え0.8以下のもの・・・・・・・・・・・・負担調整率 1.075
  負担水準の区分が0.7以下のもの・・・・・・・・・・・・・・・・負担調整率 1.100